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房屋遗产税

2018年7月11日  嵊州拆迁安置补偿纠纷律师   http://www.zsicuh.com/
遗产税对于大多数人来说,多多少少都带有几分神秘色彩。作为一个尚未开征的税种,人们对遗产税的关注程度从近些日子以来对它的热切讨论中可见一斑。尽管遗产税开征尚未出台任何官方方案,但是从各方面评述中我们不难看出,遗产税正渐渐浮出水面。
雾里看花 遗产税究竟为何物

所谓遗产税,就是针对财产所有人去世以后遗留下来的财产而征收的一种税。征收遗产税在世界各国并不是什么稀奇事,它最早起源于欧洲,近代的遗产税始于荷兰,此后,英国、法国、意大利、日本、德国、美国也相继开征了遗产税。迄今为止世界上已有100多个国家和地区征收遗产税。

大多数国家之所以普遍征收遗产税,其中一个原因是为了避免财富过度集中,在西方国家,贫富差距悬殊是普遍存在的社会问题,对此,政府采取了征收遗产税予以控制。另外一个原因也是为了平衡纳税人心理,鼓励自我创造财富,在一定程度上避免了上一代人的财富差距在下一代人身上延续,利于社会公平目标的实现。从目前我国国情及经济发展状况来讲,现在我国已经具备开征遗产税的基础,但出台的时机还不成熟,可以说,开征遗产税仅仅是一个时间问题了。

纵观各国 遗产税如何征收

目前世界各国的遗产税制有三种模式:总遗产税制、分遗产税制和混合遗产税制。从各方学者的讨论来看,我国按照总遗产税制征收遗产税的可能性最大。总遗产税制是对财产所有人死亡时其遗留的所有的遗产总额进行征收,包括动产、不动产及其他一切有财产价值的权利。目前,绝大多数国家和地区按遗产的多少,划分若干等级,设置由低到高的税率,例如美国目前的最高遗产税税率为55%,征收起点为60万美元,应税基数超过300万美元适用最高税率;日本的最高税率为70%,超过2亿日元适用最高税率;德国的最高税率为70%,而最低只有3%。同时对遗产税规定了相应的减免扣除,也就是说,根据财产所有人死亡以后遗留的财产,扣除负债、丧葬费用、遗产的分割费用、遗嘱的认定费用,财产所有人生前应缴未缴的税款、滞纳金、罚金、配偶的基本生活费用等扣除额后,剩余的遗产超过免征额的部分进行征税。在我国遗产税征收方案中至关重要的无疑是遗产税的起征点,近来对于起征点的讨论也是沸沸扬扬,因为这直接关系到征税对象的范围,有的说起征点可能是80万,也有不少人认为起征点定在100万比较合理,更有人建议按照不同的地区进行不同的规定,但无论怎样,应当说遗产税属于“富人税”,作为工薪阶层的人们尚无需为遗产税的征收未雨绸缪。

子女购房 父母买单 可否规避遗产税

由于不动产属于遗产范围,将来如果征收遗产税,房产自然也应当按照规定进行征收。当然仍有一部分家长为了避免日后可能征收的遗产税,以子女或者是孙子女的名义买房,因此零岁业主、两岁孙女坐拥百万元房产也就不足为奇了。据悉,平均每个月在广州市房地产交易中心,用未成年人姓名办理房地产产权证的有10宗,业主不少是小学生,甚至是三四岁的小孩子。这种现象在北京、上海等大城市同样十分常见。

遗产税是对死亡以后的财产超过一定的数额进行征收的税种,这意味着如果生前以子女的名义购买,就不属于遗产税的征收范围,这种方式是完全可行的。

在实际操作中,父母为未成年孩子购买房子的手续并不复杂。父母只需带上孩子的出生证或独生子女证、孩子和监护人的图章,到售楼处签订合同即可。如果是一次性付款,父母代理子女选房,就合同的各项条款与开发商达成协议,同开发商签订《商品房买卖合同》,最后在房产证上署上自己子女的姓名,子女即成为“真正”的业主。

但是如果属于向银行申请贷款的情况,则必须由未成年人的父母与子女一同申请。因为在我国,公民的民事行为能力三种:完全行为能力人(十八周岁以上)、限制行为能力人(十周岁以上不满十八周岁)、无民事行为能力人(不满十周岁)。由于不满十八周岁的人属于未成年人,无民事行为能力人或限制民事行为能力人,没有职业和收入,而直接向银行申请贷款,不仅要求当事人具备完全民事行为能力,而且还要求住房贷款申请人有一个相对稳定职业和较高收入,只有这样才能降低银行的不能按时收回贷款的风险,因此,申请住房贷款只能由未成年人的父母共同来申请。《商品房买卖合同》必须由未成年人和其父母(或其中一方)共同在合同上签名,由未成年人父母(或其中一方)作为贷款申请人向银行提出借款申请。同时,还需要办理两份公证:监护权公证和不可撤销的承诺书公证即可。主要是为了证明父母买房给孩子完全是自愿行为以及父母向银行作按揭还钱的保证。上述手续经审查通过,子女同样可以成为房产的合法拥有者。

过户 赠与 或许得不偿失

据了解,现在一部分已经购房的业主为了规避可能征收的遗产税,正通过过户或赠与的方式将自己名下的房屋转让给子女或其他人。过户的前提条件之一,是过户的房产不能存在抵押贷款的情况。如果房产是过户到未成年子女名下的,由于未成年人没有民事行为能力,因此在子女成年以前,相关房产不得再转手出售。
但如果仔细分析,这种行为未必是明智之举。首先,开征遗产税目的是对极少数人拥有的巨额财富进行再分配,以限制个人财富的过分积聚,因此其征收面不会太宽,只是针对高收入者,不会对普通人的生活构成影响。其次,征收遗产税会有一定的免税额,如果该房产本身即在免税额之下,按照正常的继承不必缴纳遗产税,但是若要办理过户手续的话,还需交纳契税。以一套总价为100万的房产来说,假设遗产税免税额为100万元,根据房屋产权转移和契税征收的相关规定,法定继承人接受产权人死后的房产时,可以直接到房产登记机关办理过户手续,缴纳相关的手续费即可;而如果办理过户手续,则需缴纳契税、印花税、交易手续费、工本费等,仅契税一项就需交纳1.5万元,如果该房屋属于高档住宅,契税则为3万元。这种情况下,办理过户手续的成本要比继承高很多。

在国际上,通过赠与等方式规避遗产税也是比较普遍的现象。为了解决这个问题,各个国家也采取了一些反规避措施,即确定在财产所有人死亡之前近几年赠送的财产也属遗产,比如在英国是三年,如果财产所有人在将房屋赠与他人后三年内死亡,则对该房屋仍需缴纳遗产税;此外,一些国家则采取征收赠与税的方式,并且赠与税的税率比遗产税税率更高。

重装待发 我国遗产税在等什么

我国在对遗产税进行征收时,一方面要借鉴世界各国的征收经验,另一方面也要考虑到我国的国情。遗产税开征目前还有一些问题需要解决,例如法律制度的健全、遗产数额的评定、人们观念的转变等等。首先,要制定和健全有关个人收入申报、财产登记和处理等方面的法律法规,完善实施金融实名制,杜绝隐瞒财产的可能性,同时修改《继承法》。其次,由于遗产的涵盖范围不仅仅是现金与存款,还包括房产、厂房设施等固定资产,因此还要规定规范化的财产评估制度,建立专门化的、权威的财产评估机构。遗产税是个人税收系统中的一部分,是政府调节财富再分配的“一只手”。当今,几乎所有发达国家和许多发展中国家都已开征了遗产税。 “没有三代以上的富豪”这句话,是一些西方国家十分流行的话,就是说遗产税在调节社会财富方面起着积极的作用,并且西方富豪对于遗产税也持有积极的态度。然而在我国现阶段,人们的观念还没有一个根本的转变,还不能够像西方国家那样大力支持。购房置业,对于众多消费者来说还是一笔不小的投入,如何看待可能到来的遗产税,又以何种方式去面对它,恐怕需要您自己来选择了。