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2017年最新拆迁安置房买卖土地增值税

2017年10月19日  嵊州拆迁安置补偿纠纷律师   http://www.zsicuh.com/
最近有很多网友问关于“拆迁安置房买卖政策土地增值税”的问题,下面大律师网将就“拆迁安置房可以买卖吗-土地增值税”这一问题,结合房地产法律法规以及政府相关政策,整理总结相关知识,希望对大家有用。

国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国税函[2010]220号六、关于拆迁安置土地增值税计算问题:

(一)房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的,安置用房视同销售处理,按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条第(一)款规定确认收入,同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款,计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款,应抵减本项目拆迁补偿费。

(二)开发企业采取异地安置,异地安置的房屋属于自行开发建造的,房屋价值按国税发[2006]187号第三条第(一)款的规定计算,计入本项目的拆迁补偿费;异地安置的房屋属于购入的,以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

(三)货币安置拆迁的,房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

开发企业开发用地

显然,开发企业确认的销售收入与拆迁补偿成本相等,既不会增加企业所得税应纳税所得额,又不会增加土地增值额。在土地增值税清算时,由于开发成本可加计扣除20%,因此反而可以减少土地增值额。可见,用好这项政策甚为必要。实务中,开发企业应注意解决以下两个具体问题:

  第一,如果用现房作为异地安置房,可以较为方便地确认销售收入及拆迁补偿费。如果是原址安置或用异地期房安置,则要在相当长的时间之后才能建成并交付,安置房的销售收入将在未来确认。同时,在拆迁时有必要确认拆迁补偿成本,然而在该时点并不可能预见未来销售同类开发产品的市场价格,那么,拆迁补偿成本如何计量呢?如果此时不确认拆迁补偿成本,前期开发产品的开发成本中就少了一项重要的成本内容,虚增其土地增值额。若在交付安置房时再在未完工项目中确认拆迁补偿费,又虚减了其土地增值额。所以,开发企业应积极与主管税务机关沟通解决该问题。比如以拆迁时土地使用权的市场价格作为确认拆迁补偿费的依据,并将其作为未来确认安置房的视同销售收入,尽管其与未来同等面积房产的对外销售市场价格有所出入,但如上所述,安置房的视同销售收入与确认的拆迁补偿费总是相等的,关键要解决的问题是与加计扣除有关的开发成本——拆迁补偿费的问题。在拆迁当时按所得土地使用权的市场价格为基础确认,应该是一个折中、公允的方案。

  第二,用安置房来交换土地使用权,不同于通过“招、拍、挂”受让的土地使用权,开发企业未能取得后一种方式中的票据。那么,开发企业应注意与拆迁补偿费相应的“合法有效凭据”问题,笔者认为至少应注意订立、形成并保存以下证明材料:

  ①开发企业与被拆迁人双方签订的《拆迁补偿协议》;

  ②被拆迁人的收款收据及其身份证复印件等;

  ③开发企业通过金融机构支付补偿款的凭证;

  ④政府部门的相应文件等。
文章来源:嵊州拆迁安置补偿纠纷律师
作者:王晓芳[嵊州]
浙江计然律师事务所
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